Здача квартири в оренду було і залишається привабливим бізнесом. Але прибуток, одержуваний від квадратних метрів, можна істотно збільшити. Саме про це розповіла нашим читачам Віра П., яка перетворює звичайні квартири на міні-студії, на чому і нарощує заробіток проти традиційних схем здачі в оренду.
Зміст статті:
Початок
Киянка Віра П. каже, що завжди палала особливою «пристрастю» до нерухомості. Хоча її професія «за дипломом» з цим ринком взагалі не пов’язана.
«За першою освітою я філолог французької мови, за другою – художник-декоратор», – розповідає Віра, яка на рубежі 2000-х років поїхала до Москви, де, власне, і почалася історія її майбутнього бізнесу.
«Я довго жила на зйомній квартирі та в якийсь момент вирішила придбати власне житло. У 2008 році знайшла відповідний варіант у Московській області. Причому купила дуже вдало, тому що у той період був один зі спадів на ринку нерухомості. Крім того квартира продавалася з ремонтом від забудовника».
Проте, у нову квартиру вона не переїхала, а вирішила здавати її в оренду.
«У результаті, мені вистачало не тільки на оренду тієї квартири, де я жила, а ще й залишався додатковий заробіток.
Витягти максимум
Основна діяльність нашої героїні на той час була пов’язана з дизайном інтер’єру і створенням авторських подарунків. Але паралельно вона вирішила пройти онлайн-навчання в одного інвестора, який реалізував успішні проекти у сфері нерухомості у Голландії.
«Суть бізнесу у тому, що великі квартири перебудовуються у компактні студії, які здаються в оренду. Тобто одиниця житла трансформується таким чином, щоб приносити якомога більше прибутку. Мені дуже сподобалася ця модель, і я вирішила реалізувати її на практиці».
У грудні 2013 року підприємець-початківець переїхала до Києва.
«Це рішення було продиктовано банальною причиною: для вкладень у нерухомість мені були потрібні кредитні кошти, а громадянці України, що проживає у Росії, претендувати на іпотечний кредит у банку було практично неможливо».
Продавши машину і отримавши завдяки цьому гроші на перший внесок, вона купила в передмісті Києва п’ятикімнатну двоповерхову квартиру, яку перетворила на шість студій. «Поки я погашала позику в банку, студії здавала подобово, щоб перекрити платежі банку. Але згодом перейшла на довгострокову оренду».
Цей проект, по суті, став першим у портфоліо нашої героїні, яке за чотири роки розрослося до семи об’єктів.
«З них чотири діючих, на одній здача квартири в оренду відбудеться найближчим часом і ще дві квартири у споруджуваних житлових комплексах».
Ціна – аргумент
На першому об’єкті Віра П. набила «гулі» і придбала той досвід, який згодом допоміг їй без особливих складнощів масштабувати бізнес.
«Головні помилки були у прокладанні комунікацій. Адже на практиці все не так, як розумієш це у теорії. І коли я почала переносити свої ідеї на “живий” об’єкт, вилізло чимало огріхів. У підсумку, їх довелося усувати за свій рахунок. Але тепер у мене є власна будівельна бригада, яка вже добре знає, що і як потрібно робити».
- Площа студій – від 12 м2.
У приміщенні є все, що потрібно для повсякденного життя: кухня, холодильник, мікрохвильова ніч, електро-чайник, найпростіша електроплита, пральна машинка, бойлер. З меблів – розкладний диван, стільці, полиці для речей. Також мешканці отримують у своє розпорядження посуд, рушники, постільну білизну. Важливо, що кожна студія обладнана окремим санвузлом із душем.
Чи вмієте ви складати Рекламні листи?
А ще
За словами героїні, витрати на ремонт зведені до мінімуму і складають у середньому 60-65 тис. грн на одну студію. Звичайно, це не той ремонт, що робить господар для себе. Але навіть такі скромні вкладення дають можливість зробити ремонт у квартирі, обставити її і купити побутову техніку.
«З пошуком мешканців проблем немає – 100% цілий рік. Квартири розбирають дуже швидко, тому що в околицях Києва дефіцит якісного зйомного житла. Крім того, я ставлю ціну десь на 10% нижче за ринок, що позитивно впливає на попит. Наприклад, якщо вартість однокімнатної квартири по даному районі – 5000-6000 грн./місяць, то я здаю студії за 3600-4000 грн./місяць», – ділиться досвідом підприємець, уточнюючи, що в передмісті спочатку її цільовою аудиторією були студенти академії податкової служби.
«Але після подій 2014 року на сході України у мене стали жити переселенці. Багато орендодавців не хотіли їх приймати, у той час як я без проблем здавала житло», – говорить наша героїня.
На перших порах вона займалася здачею квартир сама.
«Тепер це обов’язки керівника, яка зустрічається з потенційними наймачами і вирішує з ними усі формальності. Багатьох мешканців навіть в обличчя не знаю, тільки приїжджаю підписати договори, які моя колега залишає у консьєржа».
Контроль на вході
«Я працюю як СПД повністю за «білою» схемою, і всі взаємини з мешканцями оформляю через договір. Оплата – на банківський рахунок. Це потрібно мені, у тому числі, і для того, щоб продовжувати кредитуватися».
В якості страховки орендар обов’язково залишає заставу.
А в договорі прописуються вимоги і умови, при порушенні яких ця застава не повертається. До них відносяться куріння у квартирах, псування майна (при підписанні договору складається опис і акт прийому-передачі), подвійна здача квартири в оренду (суборенда). Також передбачений штраф, якщо мешканець виїхав із квартири і не зробив прибирання або не попередив за місяць про те, що збирається з’їхати. За невнесення вчасно щомісячної плати – примусове виселення.
«Мешканців без документів не беремо. Обов’язково потрібен паспорт. Крім того, є база, за якою ми можемо перевірити історію орендаря. Наприклад, був випадок, що ми відмовили у поселенні одному мешканцеві, який у цій базі виявився в чорному списку».
Прострочення оплати допускається не більше, ніж на 3 дні. Після цього нараховується штраф у розмірі 10% суми платежу.
«Але ми розуміємо, що кожен з нас може щось забути, тому регулярно робимо розсилку мешканцям з нагадуванням про майбутню дату внесення орендної плати», – каже підприємець.
Кожні півроку П. трохи підвищує орендну плату, за місяць попереджаючи про це всіх мешканців. «Оренда до курсу гривня/долар не прив’язана. Тож перегляд цін я проводжу не тому, що валюта хитнулася, а в зв’язку з об’єктивними причинами і подорожчанням зйомного житла».
Здача квартири в оренду: Розділити з розумом
Як уточнює наша співрозмовниця, далеко не кожна квартира підходить для реконструкції та поділу на кілька
студій без порушення будівельних норм. Але, в принципі, навіть з «одинички» площею 35 м2 можна зробити дві студії.
«Дуже багато залежить від будівельного планування, розводки комунікацій, кількості і розташування водних стояків. І краще брати житло на першому поверсі. Це найвигідніший варіант».
Також важливо, щоб поруч з будинком була зручна транспортна розв’язка: зупинка автобуса або маршрутки, які їдуть до метро, і хоча б мінімальна інфраструктура – продуктовий магазин, аптека, банк або банкомат. Купувати квартиру не обов’язково у новобудові або у будинку, що будується. Віра П. запевняє, що при наявності попиту на орендоване житло у конкретному районі можна без проблем вкладатися у квартири, які знаходяться у «знищеному» стані, навіть після пожежі. Причому подібний бізнес вигідніше розгортати саме у передмісті.
«Один з моїх об’єктів знаходиться на лівому березі Києва. Так ось, саме він найскладніший з точки зору пошуку мешканців, тому що у таких будинках люди знімають квартири вже не лише гаманцем, а й “хотєлками”», – пояснює підприємець.
Основна помилка інвестора в цьому бізнесі – купувати квартиру, не протестувавши наявність попиту, можливості та побажання орендарів.
«Потрібно переконатися у тому, що попит є, що він збігається з ціною оренди, що ця ціна вигідна і дозволить заробляти. Я, наприклад, коли “промацую” ринок незнайомого мені району, то навіть на добу знімаю житло, щоб подивитися, як виглядає процес оренди, у чому він краще/гірше за той, що пропонуємо ми», – розповідає Віра П.
Ще одна помилка – при розрахунку окупності інвестицій закладати максимально можливу ціну оренди, хоча рахувати потрібно якраз по нижній планці.
«У результаті, можна вкласти великі гроші, але потім взагалі не здати житло. Якщо ж дотримуватися нижньої межі “коридору” ціни оренди, з пошуком мешканців проблем точно не буде, а вкладення повернуться протягом 3-7 років».
Відео «Огляд однокімнатної квартири 34 кв.м. Дизайн інтер’єру бізнес-класу» (рос.):
Як побудувати бізнес на здачі в оренду квартир-студій?
- Купуємо квартиру площею від 35 кв. м у споруджуваному або готовому будинку;
- Поділяємо квартиру на дві або більше студій площею від 12 кв. м кожна;
- Робимо найпростіший ремонт, закуповуємо мінімум меблів і побутової техніки;
- Здаємо квартири подобово або довготривало.
РАЗОМ:
Вкладень на старті:
- Покупка квартири площею 35 кв. м в околицях Києва – 400 тис. грн.
- Поділ житла на 2 студії разом з ремонтом – 150 тис. грн.
Дохід (довгострокова оренда):
- 9 тис. грн./місяць 108 тис. грн/рік.
- Окупність вкладень: 5 років.
Чи зацікавила вас як бізнес-ідея здача квартири в оренду?
