Зменшення орендної плати на період карантину

Зменшення орендної плати на період карантину

Поширення нової коронавірусної інфекції випробує на міцність український бізнес: компанії зазнають збитків через відсутність відвідувачів або прямої заборони на продовження діяльності в період пандемії. Багато орендарів у зв’язку з цим вже звернулися до власників приміщень з проханням про орендні канікули або про зниження ставки. Як вирішувати виникаючі в новій реальності колізії?

Довгі роки юристи та підприємці включали в договори, в тому числі договори оренди, пункт про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) «на автоматі» і, здебільшого, для естетики. Ні в моїй практиці, ні в практиці моїх колег до недавнього часу не виникало суперечок, пов’язаних невиконанням зобов’язань стороною через настання форс-мажору.

Однак ситуація з COVID – 19 різко надала «форс-мажорному» розділу практичну застосовність. Менш ніж за тиждень карантину до мене звернулися з кількома спірними ситуаціями. Наприклад:

Індивідуальний підприємець орендує приміщення для салону краси. У зв’язку з поширенням на території України коронавірусу і прагненням громадян самоізолюватися попит на послуги різко впав, через брак коштів підприємець не в змозі сплачувати оренду найближчий місяць. Власник через затримку погрожує виселити орендаря.

В цій ситуації для вирішення конфлікту необхідно спочатку зрозуміти, чи відноситься пандемія до обставин непереборної сили, які відповідно до положень цивільного законодавства звільняють сторони від відповідальності за невиконання зобов’язань.

Як випливає із судової практики й доктрини, до форс-мажорних відносяться обставини, які неможливо передбачити та запобігти. У випадку з пожежами й потопами факт непередбаченості та невідворотності встановлюється судом, часто із залученням експертів. Однак з коронавірусом ситуація простіше: не потрібно володіти спеціальними знаннями, щоб визнати форс-мажорність пандемії.

Тому в такій ситуації при наявності в договорі умови про обставини непереборної сили орендар зможе довести, що він не несе відповідальності за несплату оренди — це безпосередньо пов’язано з вірусом, поширення якого на території країни неможливо було ні передбачити, ні запобігти.

Від пандемії страждає і великий бізнес

У зв’язку з істотними обмеженнями, які зараз вводяться на території країни, впало до нуля відвідування торгових центрів, через що багато орендарів втратили свій прибуток. Тут варто відзначити, що не тільки споживачі та представники малого бізнесу, а й великі підприємці можуть бути звільнені від відповідальності за невиконання своїх зобов’язань, якщо невиконання було викликано обставинами непереборної сили.

Водночас у зв’язку з мінімальним правовим регулюванням форс-мажору, відсутністю судової практики з питання про права, обов’язки та відповідальність сторін договору оренди, а також закриттям абсолютної більшості судів на карантин зробити однозначний висновок про те, чи будуть притягнуті до відповідальності орендарі, що прострочили оплату, та чи в праві власники примусово відправляти наймачів на карантин, тощо. Що на цей час не представляється можливим.

Зменшення орендної плати на період карантину

Вихід є?

Учасникам всіх правовідносин (в тому числі власників, орендарів і наймачів) з метою збереження і подальшого розвитку ділових відносин, зміцнення малого бізнесу і підтримки своїх співгромадян, а також щоб уникнути загострення кризи, слід вирішувати виниклі в період пандемії розбіжності виключно мирним шляхом.

Зокрема, сторони можуть домовитися про більш пільгові умови для орендарів (особливо, якщо мова про суб’єктів малого бізнесу та ФОП) на час піку поширення коронавірусу, а після нормалізації ситуації — укласти додаткову угоду про пропорційне підвищення орендної плати або про поетапне відшкодування орендарем грошових коштів, які не були сплачені у зв’язку з пандемією.

Сторони можу включити в договір умова про розстрочення або відстрочення орендної плати, а для гарантії прав власника — скористатися одним з найбільш лояльних способів забезпечення виконання зобов’язань (наприклад, укласти договір поруки).

Настійно рекомендується проводити всі переговори заочно, уникаючи відвідування громадських місць (в тому числі й офісів), за допомогою ділового листування або телефону.

Підприємцям слід пам’ятати, що пандемія — тимчасове явище, тоді як міцні ділові відносини з перевіреними контрагентами зможуть забезпечити нормальне функціонування бізнесу в довгостроковій перспективі. Попри вкрай несприятливу для економічних суб’єктів ситуацію, їм не варто виходити з принципу desperate times call for desperate measures (від англ. – “відчайдушні часи вимагають відчайдушних заходів”) і звертатися до контрагентів з погрозами, злісними претензіями й тим більше вдаватися до витратних судових процесів.

Розумна стратегія – до останнього погоджувати відповідні для обох сторін умови. У текст листа із запитом про зниження орендної плати у зв’язку з коронавірусом включіть детальний опис проблеми, з якою зіткнулися. Поясніть, в чому полягає неможливість використовувати майно і як карантинні заходи впливають на бізнес. Орендодавець повинен чітко уявляти, чому ваша компанія просить зменшити вартість оренди. Це також стане в нагоді на випадок, якщо контрагент не погодиться зменшити суму і компанія звернеться до суду. У суддів повинні бути підстави поширити діючі правила на вашу ситуацію. Крім цього, вкажіть в листі про зниження орендної плати: реквізити свої та контрагента; норми права, які підкріплюють ваше прохання; термін, на який просите знизити платежі.

Зменшення орендної плати на період карантину

Зразки листів про зменшення орендної плати

Скористайтеся нашими зразками листів про зменшення орендної плати та більш комфортного виходу підприємства з нової кризи:

Rating
( No ratings yet )
Like this post? Please share to your friends:
Роби Бізнес, Укр
Залишити відповідь

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Повідомити про помилку

Текст, який буде надіслано нашим редакторам: